Expertentipp von Steuerberater Bastian Krötz: Steuerliches Gestaltungsmodell bei Immobilieninvestitionen - die Immobilien-GmbH
Was erwartet Sie?
- Effektiver Vermögensaufbau durch die Ausnutzung von Steuerprivilegien
- Einsatzmöglichkeiten und Spielregeln der Immobilien-GmbH
Wohn- und Gewerbeimmobilien stellen häufig eine klassische Kapitalanlage dar. Hierbei kann es sinnvoll sein, die Immobilien nicht „privat“ zu erwerben, sondern allein zum Zwecke der Immobilieninvestition eine eigenständige GmbH zu gründen.
Immobilien-GmbH - effektiver Vermögensaufbau durch Steuerprivilegien
Auf den ersten Blick mag der Zusammenhang zwischen Firmengründung und Vermietung von Immobilien abwegig erscheinen. Doch durch die Gründung einer GmbH, welche die Immobilien erwirbt und anschließend vermietet, lassen sich in erheblichen Umfang Steuern einsparen. Als Privatperson unterliegen sämtliche Mieteinnahmen dem persönlichen Einkommensteuersatz von in der Spitze 48,1 % (inkl. Kirchensteuer), sodass lediglich 51,9 % der Erträge zur Leistung der Kapitaldienste, der Tätigung von Re-Investitionen oder zur privaten Verwendung zur Verfügung stehen. Die Mieterträge einer Immobilien-GmbH werden hingegen lediglich mit 15,8 % besteuert. Demnach verbleiben 84,2 % und damit 32,3 %-Punkte mehr an Mieterträgen. Dieses steuerlich privilegierte Eigenkapital steht zur Leistung der Kapitaldienste oder zur Vornahme von Re-Investitionen zur Verfügung. Vermögen kann somit effektiv aufgebaut, gleichzeitig können Kreditfinanzierungen flexibler gestaltet werden. Nur für den Fall der Privatisierung der Gewinne erfolgt eine Letztversteuerung mit weiteren 23,6 %-Punkten, sodass sich in diesem Fall die Gesamtsteuerbelastung auf 39,4 % des seinerzeit erzielten Gewinns beläuft, was einem finalen Steuervorteil von 8,7 %-Punkten entspricht.
Grundsätze der Immobilien-GmbH
Der Steuervorteil der Immobilien-GmbH resultiert alleine aus der Befreiung der vermögensverwaltenden GmbH von der Gewerbesteuer. Diese Ausnahme ist allerdings an strenge Anforderungen geknüpft, welche es unbedingt einzuhalten gilt. Sowohl beim Erwerb als auch bei der laufenden Verwaltung sowie beim Verkauf von Immobilien müssen gewisse Fallstricke beachtet werden. Insbesondere bei der laufenden Verwaltung ist es wichtig, die für die Steuerbegünstigung vorgegebenen „Leitplanken“ einzuhalten. Die Mitvermietung von Inventargegenständen wie Mobiliar oder Einbauküchen bei Wohnimmobilien bzw. Betriebsvorrichtungen wie Lastenaufzüge oder Druckluftanlagen bei Gewerbeimmobilien ist beispielsweise grundsätzlich nicht möglich und führt im Ergebnis zur gänzlichen Versagung der Gewerbesteuerbefreiung (Ausnahme: Die Erträge aus der Vermietung dieser Gegenstände betragen maximal 5 % der Mieteinnahmen für das Grundstück). Auch ein aktiver Gewerbebetrieb in Form einer Photovoltaikanlage ist grundsätzlich als schädliche Nebenaktivität der Immobilien-GmbH einzustufen (Ausnahme: Die Erträge aus dem Betrieb der Photovoltaikanlage betragen maximal 10 % der Mieteinnahmen für das Grundstück).
Darüber hinaus unterliegt ein späterer Verkauf der Immobilie durch die GmbH unabhängig von der Haltedauer immer der Ertragsbesteuerung mit 15,8 %-Punkten, während bei einer mehr als zehnjährigen Haltedauer einer Immobilie im Privatbereich beim Verkauf keine Steuerbelastung eintritt. Auf Grund der laufenden Steuerersparnisse der Immobilien-GmbH ergibt sich dennoch im Hinblick auf die gesamte Haltedauer häufig ein Gesamt-Steuervorteil.
Die Integration von Bestandsimmobilien
Auch bei bestehenden Miet- oder Gewerbeimmobilien kann es sinnvoll sein, diese an eine neu gegründete GmbH zu veräußern, um künftig vom Steuervorteil der Immobilien-GmbH zu profitieren. Zu beachten ist hierbei jedoch, dass beim Verkauf Grunderwerbsteuer und ggf. Ertragsteuern anfallen. Durch die sich in der Zukunft ergebenden Steuerersparnisse bei einer Immobilien-GmbH kann dieser punktuelle Steuernachteil allerdings kompensiert werden, sodass sich über die Haltedauer ein Gesamt-Steuervorteil ergibt.
Beispiel für den Vermögensaufbau durch den Einsatz der Immobilien-GmbH
Eine vermietete Immobilie soll zum Kaufpreis von TEUR 400 erworben werden.
Berechnungsannahmen:
- Jahreskaltmiete 4,5 % des Kaufpreises,
- generierte Mieterträge werden wiederum angelegt – Zinssatz 1,0 %,
- Mehr-Verwaltungskosten für die GmbH jährlich TEUR 1,2.
Lösung:
Aus dem Beispiel lässt sich leicht erkennen, wie sich der deutlich geringere Steuersatz der Immobilien-GmbH (15,8 %) im Vergleich zur Privatinvestition (48,1 %) auf die Höhe der jährlichen Rendite auswirkt. Das dadurch höhere Re-Investitionsvolumen führt entsprechend zu deutlich höheren Erträgen. Selbst bei Vollausschüttung auf die private Ebene ergibt sich ein Steuervorteil durch die Immobilien-GmbH.
Ausblick
Durch das Gesetz zur Modernisierung des Körperschaftsteuerrechts (KöMoG), welches am 30.06.2021 im Bundesgesetzblatt verkündet wurde, wurde für Personenhandelsgesellschaften, d.h. oHG und KG, die Möglichkeit geschaffen, zur Körperschafteuer zu optieren. Die Option ist erstmals für den Veranlagungszeitraum 2022 möglich. Bei Ausübung dieser Option können somit künftig auch oHGs und KGs, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten, vom günstigen Steuersatz von 15,8 % profitieren.
Ob die Gründung einer Immobilien-GmbH steuerlich sinnvoll ist, kann im Ergebnis nur individuell auf den Einzelfall bezogen beurteilt werden. Sprechen Sie gerne uns an, wir beraten Sie gerne ausführlich zum Thema Immobilien-GmbH und finden Ihre individuelle und maßgeschneiderte Lösung.
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Bastian Krötz
Bastian Krötz (Diplom-Finanzwirt (FH)) ist als Steuerberater kanzleiweit im Bereich der Optimierung von privaten Vermögensstrukturen tätig. Darüber hinaus steht er Ihnen auch im Bereich Unternehmensumstrukturierung beratend zur Seite.
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